【法律實(shí)務(wù)論壇】因征收拆遷導(dǎo)致房屋租賃合同無法履行時(shí)的責(zé)任負(fù)擔(dān)
因征收拆遷導(dǎo)致房屋租賃合同無法履行時(shí)的責(zé)任負(fù)擔(dān)
讀者提問：能否以征收拆遷主張解除房屋租賃合同？責(zé)任如何負(fù)擔(dān)？
出租房屋被劃入征收拆遷范圍，出租人無法繼續(xù)提供出租房屋給承租人租賃使用，雙方簽訂房屋租賃合同的目的已無法實(shí)現(xiàn)。能否以征收拆遷主張解除房屋租賃合同成為很多人關(guān)注問題。
《民法典》第一百八十條第二款規(guī)定[1]，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。征收及拆遷是由政府決定并付諸實(shí)施，符合不可預(yù)見、不可避免、不可克服等不可抗力的基本特征。進(jìn)一步，根據(jù)《民法典》第五百六十三條因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同[2]的規(guī)定，出租房屋被劃入征收拆遷范圍屬于不可抗力事件，出租房屋被拆除將是既定事實(shí)，房屋租賃合同的目的已無法實(shí)現(xiàn)。在此情形下，出承租方均應(yīng)有權(quán)據(jù)此解除房屋租賃合同。
根據(jù)過錯(cuò)責(zé)任原則，以行為人的過錯(cuò)作為歸責(zé)的根據(jù)和最終要件。房租租賃合同被解除，出承租方均非過錯(cuò)方，無需因此向?qū)Ψ劫r償損失或承擔(dān)違約責(zé)任。但因征收拆遷導(dǎo)致房屋租賃合同被解除，承租方存在損失又是客觀事實(shí)。于是，征收拆遷導(dǎo)致租賃合同解除，責(zé)任如何合理分擔(dān)又成了問題。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條第（四）項(xiàng)規(guī)定[3]，因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，剩余租賃期內(nèi)的殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。即在因征收拆遷導(dǎo)致房屋租賃合同解除的情況下，不可歸責(zé)于雙方，可以按照公平原則分擔(dān)損失。
筆者認(rèn)為，雖然該條款規(guī)定的是剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失，但從公平原則出發(fā)，對(duì)裝飾裝修殘值損失之外的其他損失，亦應(yīng)適用公平原則予以補(bǔ)償。出租人作為征收拆遷的實(shí)際受益人，對(duì)承租人所受損失應(yīng)予補(bǔ)償。
如在甘肅省酒泉市敦煌市莫高鎮(zhèn)甘家堡村村民委員會(huì)、李迎喜租賃合同糾紛案【案號(hào)：（2022）甘09民終800號(hào)】中，甘肅省酒泉市中級(jí)人民法院認(rèn)為，合同解除的原因是地方政府對(duì)整村進(jìn)行規(guī)劃修建，李迎喜在合同履行期間并無違約行為，甘肅省酒泉市敦煌市莫高鎮(zhèn)甘家堡村村民委員會(huì)（出租方，以下簡稱“村委會(huì)”）應(yīng)賠償因合同解除給李迎喜造成的損失。對(duì)李迎喜修建、修復(fù)的建筑和設(shè)施，村委會(huì)應(yīng)當(dāng)予以賠償。根據(jù)《工程造價(jià)鑒定意見書》，李迎喜維修、修建的建筑和設(shè)施在2021年造價(jià)為.61元。因雙方簽訂的租賃合同約定租賃期限為30年，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定李迎喜是按照使用30年進(jìn)行修建、維修，故該部分建筑和設(shè)施的現(xiàn)值應(yīng)根據(jù)實(shí)際使用期間和合同約定的租賃期間進(jìn)行折舊。從2011年至今，李迎喜實(shí)際使用了12年，折舊率應(yīng)為40％（12÷30×100％=40％）。因村委會(huì)的提前解除合同行為導(dǎo)致李迎喜安裝在租賃場(chǎng)地內(nèi)的機(jī)器設(shè)備需要搬離，因此產(chǎn)生的拆除、運(yùn)輸及安裝費(fèi)用，也屬于合同解除產(chǎn)生的損失，村委會(huì)也應(yīng)予以賠償。
腳注：
[1]《民法典》第一百八十條第二款 不可抗力是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。
[2]《民法典》第五百六十三條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的……
[3]《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：……（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
