當前我國養老產業可行的五大發展策略

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人口老齡化是世界性問題，我國是世界上人口老齡化程度比較高的國家之一，老年人口數量最多，老齡化速度最快，城鄉老齡化倒置，應對人口老齡化任務最重。

從2018年到2023年，我國進入急速老齡化階段。“老有所養、老有所依”是中國人定義幸福的一大標準。前瞻產業研究院預計,2023年,我國養老產業市場規模有望接近10萬億元，養老產業市場前景廣闊。

圖表：到2050年我國老年人口相關指標預測

與此同時，我國涉老法規政策系統性、協調性、針對性、可操作性不強，城鄉、區域老齡事業發展和養老體系建設不均衡，養老服務有效供給不足、質量效益不高、人才隊伍短缺等深層次的瓶頸問題嚴重制約老齡事業和養老體系可持續發展。

當前我國養老產業發展存在3大矛盾：

一是老齡化程度日趨嚴重、養老產業潛在產值巨大，而我國仍處于“未富先老”階段，老年人養老支付能力有限。

二是近年國家有關部委及地方政府出臺了許多養老服務業方面的政策與措施，但政策過分強調新建養老機構而忽視社區居家養老服務設施建設和服務的提供，使得發展居家養老、社區養老與機構養老服務之間存在嚴重失衡的狀態。

三是包括萬科、保利、綠城等在內的投資者及中國人壽、平安保險、泰康人壽、合眾保險等險資企業大舉進軍養老產業，而養老地產開發的盈利模式仍不清晰，養老地產發展仍處于初步的摸索階段。

面對如此矛盾，養老投資者該如何行動才能使得養老地產發展既符合當前養老產業發展實際，又能抓住未來養老產業的發展機遇呢?這是一個擺在養老投資者面前亟待解決的問題。

筆者認為，這需要從企業投資養老的發展定位、盈利模式、開發模式、養老主流需求、開發規模及投資者介入時機等方面著手進行分析，找準養老地產發展定位，制訂相應的發展對策并付諸于行動，才能搶占養老市場的發展先機。

策略一：明確有效需求和潛在需求，找準客群定位，推出相應的養老服務產品。

近期，應以中高端老年人為主流客戶，采用“租售并舉”方式進行發展，以實現物業增值;遠期，覆蓋更廣的老年人消費人群，通過項目開發與金融產品形成良性互動，挖掘養老服務的時間價值鏈，形成企業特有的養老品牌，把養老打造為企業的戰略產業。

在當前我國保障福利體系遠未達到西方發達國家或地區那么完善的程度、老年人養老觀念與消費觀念仍較為保守、支付能力比較有限的情況下，養老項目往往需要經歷一個比較長時間的市場培育期。養老項目的盈利模式成為了目前投資者最為困擾的問題。

在看不到養老服務清晰的盈利模式的前提下，針對中高端老年人群，開發養老項目，并采取“租售并舉”模式，通過銷售適老化物業快速回籠資金，并反哺持有部分物業的養老運營，促進持有部分物業健康發展，為整個項目提供高品質養老服務，從而實現物業的增值而盈利，是目前養老項目投資者較為理想的選擇。

而隨著國家保障的福利支付體系逐步完善，老年人養老觀念與消費觀念的逐步開放，更多老年人愿意花錢去提升自己的養老生活品質之時，養老項目應慢慢覆蓋更多的老年消費人群，在引入互聯網思維的同時，探索商業模式中金融產品的引入，使養老服務產品與金融產品形成良性的互動，從而實現養老項目在盈利模式上的創新，形成企業特有的養老品牌，并最終把養老打造為企業的戰略產業。

策略二：采取“與社區共建”的開發模式，構建以社區養老機構為支撐，居家養老、社區養老為主的養老服務體系。

《中國老齡事業發展“十二五”規劃》提出了“9073”養老模式，也就是居家養老、社區養老、機構養老的人數占比分別為：90%、7%、3%，以此建立起以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的養老服務體系。因此，從政策的層面來看，需要構建以社區養老機構為支撐，居家養老、社區養老為主的養老服務體系。

同時，中國老齡科學研究中心近日發布的《全國居家養老狀況調查報告》顯示，85.05%的老年人希望居家養老、社區養老。社區是老年人的基本活動場所和生活空間，依托社區就近進行生活照顧、醫療保健及精神慰藉等方面的服務，不離開老年人熟悉的居住環境進行養老，是解決老年人養老問題、適應老人及其家庭需求，提高老年人生活質量的現實需求。還有就是目前社區里的養老設施也是嚴重不足的，例如北京，目前只有不足三成的社區，具有托老所、居家養老服務中心等養老設施。

由此看來，無論是從政策層面，還是從需求、供給的角度來看，“與社區共建”的模式將成為養老地產開發的主流模式，以此構建的社區養老機構為支撐的、居家養老及社區養老服務為主的養老服務體系是符合國情的。

策略三：緊緊圍繞高齡自理、空巢老年人群，開展社區居家養老服務的開發;圍繞高齡長照、失智、專業護理老人開展社區養老機構(護理型)的開發。

由全國老齡辦2014年初編制的《十城市萬名老年人居家養老狀況調查報告》顯示，高齡自理、空巢老年人群對居家社區養老的需求最大，而且托老所、長期照料、社區小型養老機構是急需開展的居家社區養老服務。

同時，居家養老服務也是當前經濟、高效的養老服務方式。因此，投資者可以依托托老所、社區小型養老機構，為生活在社區內的高齡自理、空巢老年人提供社區居家養老服務，主要包括：生活類：餐桌和家政服務;醫療健康類：健康講座、上門看病、康復服務、長期照料;文化娛樂類：棋牌、聽讀書報、球類活動、老年大學。

研究表明，高齡長照、失智、專業護理老人都需要全天候的醫療生活照護，對專業的養老機構的支付意愿最為強烈，剛性特征顯著，而且這部分老年人群的支付能力主要是來自于整個家庭，因此其養老消費能力也比較高。因此，可以圍繞這部分老年人群開展社區養老機構(護理型)的開發。

策略四：以小規模、近郊或市區化進行養老地產開發，一方面使得老年人遠離親人，享受優質城市配套帶來的便利，另一方面有利于管控項目開發風險，提升項目的成功率。

目前大部分的保險企業所開發的養老項目表現為遠郊化、大規模化和客戶群單一化的特征，雖然這與保險產品特有的商業模式有關，但是這種模式將會帶來一些問題，其目前較低的入住率已經印證了這一點。

“遠郊化”帶來的問題是老人的子女通常由于需要在市區工作，很難購買遠郊的物業，導致其目標客群僅為老人;老人要遠離自己的親人，這樣老人會被單獨集中在一個社區中，難以享受親情的快樂，使得項目本身容易形成孤立的“老人城”，最終導致老年人的孤獨感日益加深。同時，“規模化”需要大投入、需要較多管理人員，經營難度也較大，更為關鍵的是單一客群使之難以獲得足夠的目標市場人群。

而以小規模、近郊或市區化(尤其是毗鄰醫療資源的選址)進行養老地產開發已經被日本、臺灣等地證明為較為可行的開發模式。一方面使得老年人遠離親人，充分享受優質城市配套帶來的便利，另一方面有利于管控項目開發風險，提升項目的成功率。

日本現在并不主張蓋大型養老機構，而是強調老人們在自己的家中和社區中養老，與社區互動。目前，日本的養老服務已經在主推“小規模多機能的社區養老”這樣的社區養老機構，床位一般在20-30張，提供以是白天的日托服務或居家上門服務。臺灣地區養老地產開發也表現為規模小的特點，一般來說，100張左右的床位數的養老項目是被認為比較經濟、合理的規模。

策略五：養老運營規劃要先行。

由于養老的本質與核心是服務，從產品設計、運營體系搭建乃至到商業模式的打造，一切都必須圍繞服務而展開，因此，如何做好服務也決定了一個養老項目的成敗。而養老運營規劃的質量將大大影響后期養老服務的質量。為此，在養老項目前期開發時，很有必要先行進行養老運營規劃這項工作。

養老運營決定了整個養老項目的規劃設計、空間布局、交通動線，包括自理與護理規模配比、組團管理、服務半徑、商業配套規模等等。做到養老運營規劃先行，能大大避免設計上的硬傷而導致后期運營難度的加大。同時，養老運營規劃先行也能有效降低后期養老運營的成本。交通動線、空間距離對運營來說尤為重要。交通和交通動線直接決定服務半徑和老年人行走半徑，而服務半徑又決定了服務人員的配備。一般來說，服務人員成本占養老機構的75%費用左右。因此，合理的服務半徑、合理的交通動線意味著合理的服務人員配置，能有效降低養老運營的人力成本。