關(guān)于“以房抵債”協(xié)議的性質(zhì)

關(guān)于“以房抵債”協(xié)議的性質(zhì)

最高人民法院 王丹

目前實(shí)踐中，“以房抵債”的情形比較常見(jiàn)，有的是民間借貸與房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系相交織，有的是在債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)前雙方簽訂“以房抵債’’協(xié)議，有的是在債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)后簽訂“以房抵債”協(xié)議，還有的是在債務(wù)履行期間屆滿(mǎn)后雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同等等?！耙苑康謧钡膯?wèn)題非常復(fù)雜，既涉及法律關(guān)系性質(zhì)的認(rèn)定問(wèn)題，又涉及讓與擔(dān)保、流押禁止等問(wèn)題，更牽涉到虛假訴訟的認(rèn)定問(wèn)題。

目前審判實(shí)務(wù)中的“以房抵債”，大體可分為兩種情形，一種是當(dāng)事人雙方之間已就“以房抵債”達(dá)成了協(xié)議，且已經(jīng)辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，符合德國(guó)、日本民法和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的“民法”所說(shuō)的代物清償；另一種是只有雙方當(dāng)事人就“以房抵債”達(dá)成了一致意見(jiàn)，沒(méi)有辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，也沒(méi)有現(xiàn)實(shí)地交付房屋。從糾紛的數(shù)量看，后一種情形又占絕大多數(shù)。

談到“以房抵債”，一般首先都會(huì)以代物清償作學(xué)理歸位。所謂代物清償，是指?jìng)鶛?quán)人受領(lǐng)債務(wù)人提出的他種給付以代替原定給付，并使原債消滅的有償要物契約。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第319條對(duì)此有明確規(guī)定。

由于我國(guó)合同法對(duì)此類(lèi)合同沒(méi)有做出明確規(guī)定，表明它在合同法上為非典型合同。有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，“以房抵債”協(xié)議應(yīng)參照我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)代物清償?shù)臉?gòu)成要件和法律效果的有關(guān)理論，確定為實(shí)踐性合同，如果當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿(mǎn)后達(dá)成“以房抵債”協(xié)議并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，該協(xié)議成立并生效，對(duì)當(dāng)事人雙方具有法律拘束力。該種觀(guān)點(diǎn)的優(yōu)點(diǎn)是能夠一定程度保護(hù)第三人合法權(quán)益和交易安全。缺點(diǎn)是對(duì)債權(quán)人的保護(hù)力度不夠。如前所述，實(shí)踐中產(chǎn)生爭(zhēng)議的很大一部分是達(dá)成的“以房抵債’’協(xié)議，因?yàn)楦鞣N情況沒(méi)有得到實(shí)際履行，此時(shí)，如果按照“以房抵債”協(xié)議為實(shí)踐性合同的觀(guān)點(diǎn)，在沒(méi)有完成物權(quán)變動(dòng)的情況下，“以房抵債”協(xié)議尚未生效，對(duì)債務(wù)人不具有拘束力，債權(quán)人只能按照原債務(wù)向債務(wù)人主張，這與鼓勵(lì)交易的原則不相吻合，也不恰當(dāng)?shù)叵魅趿艘馑甲灾卧瓌t的功效。因此，也有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，“以房抵債”協(xié)議并非必須為實(shí)踐性合同，對(duì)于沒(méi)有完成他種給付的，實(shí)際上更符合新債清償（原債和新債并存）的特征。在現(xiàn)行法律沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，應(yīng)充分尊重當(dāng)事人意思自治，將之解釋為諾成性合同并非沒(méi)有空間。房屋所有權(quán)是否完成變動(dòng)，房屋是否交付僅涉及債是否已經(jīng)獲得清償?shù)膯?wèn)題，不應(yīng)影響“以房抵債”協(xié)議的生效。筆者贊同此種觀(guān)點(diǎn)，理由在于：

（1）現(xiàn)行法律沒(méi)有明文規(guī)定代物清償，沒(méi)有明確其構(gòu)成要件及相應(yīng)法律效果，在法律既沒(méi)有明確其構(gòu)成要件及相應(yīng)的法律效果，在法律既沒(méi)有明確其為實(shí)踐性也沒(méi)有明確其為諾成性的情況下，不宜硬性套用其他國(guó)家或地區(qū)關(guān)于代物清償?shù)囊?guī)則及理論，削足適履，而更應(yīng)關(guān)注現(xiàn)實(shí)交易模式、當(dāng)事人自主的交易安排和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，從更有利于實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的合法權(quán)益以及盡可能的貫徹意思自治的原則理念出發(fā)，援用誠(chéng)實(shí)信用和公平原則予以裁判。

(2) 從合同的發(fā)展趨勢(shì)看, 實(shí)踐性合同在類(lèi)型方面呈逐漸減少的趨勢(shì), 在強(qiáng)調(diào)意思主義的背景下尤其如此，合同法的基本立場(chǎng)也是諾成性為原則，實(shí)踐性為例外, 既然合同法沒(méi)有將代物清償作為典型實(shí)踐性合同予以規(guī)定, 沒(méi)必要受制于境外立法例關(guān)于要物合同的寞臼。

(3) 維護(hù)債權(quán)人利益是民法特別是合同法的重要價(jià)值取向, “以房抵債” 協(xié)議一般是債務(wù)人難以完成金錢(qián)給付后簽訂, 在現(xiàn)有社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下, 房屋相對(duì)來(lái)說(shuō)是較為優(yōu)良的資產(chǎn)，能夠最大限度滿(mǎn)足債權(quán)人利益, 債權(quán)人一般也會(huì)以該抵債協(xié)議訴請(qǐng)，而不愿再主張?jiān)瓊鶆?wù)。

(4)對(duì)于可能存在的債務(wù)人與某一債權(quán)人惡意串通損害其他債權(quán)人利益的 “以房抵債” 協(xié)議，可以通過(guò)其他法律制度比如可以通過(guò)合同無(wú)效制度，債權(quán)人撒銷(xiāo)權(quán)制度, 第三人執(zhí)行異議之訴以及案外人人申請(qǐng)?jiān)賹彽戎贫扔枰砸?guī)制,沒(méi)有必要因噎廢食，一項(xiàng)法律制度也不可能完美決一個(gè)糾紛中的所有問(wèn)題?！栋嗣駮?huì)紀(jì)要 (民事部分)》對(duì)于以房抵債” 協(xié)議的性質(zhì)問(wèn)題沒(méi)有明確規(guī)定，第十七條只是從正面明確對(duì)完成產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的“以房抵債” 協(xié)議, 當(dāng)事人沒(méi)有正當(dāng)理由不能主張無(wú)效或可變更可撒銷(xiāo), 但不能因此得出 “以房抵債”協(xié)議沒(méi)有完成產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)即不發(fā)生效力的結(jié)論。畢竟, 合同不生效與合同無(wú)效是不同層次的概念。

（本文節(jié)選自《民事審判指導(dǎo)與參考》.總第68輯 第43頁(yè)）